1 노후건축물과 리모델링 현황

용어의 정의

독일에서 리모델링(Sanierung)이란 자산을 다시 원래의 목적대로 사용할 수 있도록 만드는 모든 조치로, 곰팡이 제거, 지붕의 누수문제 해결, 벽체의 균열 보수 등을 포함한다. 반면 리노베이션(Renovierung)이란 일상생활에서 발생하는 하자들을 보수하고 수리하는 것으로 의무적으로 보수해야만 하는 하자를 뜻하는 것이 아니라 사용자의 쾌적성을 위해 벽지를 새로 도배하는 것, 바닥재를 새로 설치하는 것, 페인트칠, 창호의 도색 등 건물을 미적으로 향상시키는 것들을 주로 뜻한다. 또한 현대화(Modernisierung)란 새로운 난방시스템, 단열창의 설치, 지붕과 벽체의 단열, 방음, BF를 위한 대수선, 새로운 위생기구의 설치 등 자산의 가치를 올릴 수 있는 기능 개선과 관련된 조치를 말한다. 요약하면 “리모델링(Sanierung)”은 보수, “리노베이션(Renovierung)”은 쾌적성 개선, “현대화(Modernisierung)”는 기능 개선과 관련된 조치로 분류할 수 있다. 법적 차원에서 리모델링과 현대화의 차이점은 임대인과 임차인의 관계에 중요한 문제이다. 예를 들어 임대인은 원칙적으로 리모델링에 대한 비용을 임대료에 부가해서는 안되지만, 현대화의 경우에는 가능하기 때문이다.¹¹⁾

11) Wohnglueck. (2021). https://wohnglueck.de/artikel/unterschied-modernisieren-sanieren-renovieren-63054(검색일: 2022.08.24.)

독일에서 노후건축물 리모델링은 2045 탄소중립목표와 관련성 높다. 전국의 건축물에서 사용하는 에너지 소비량은 독일 전체 에너지 사용량의 약 35%를 차지하고 있으며, 이 중 신축 건물 대비 기존 노후건축물에서 사용하는 에너지 량이 많게는 5배까지 높다. 전체 노후 건축물 중 약 75%는 1979년 단열규정이 발효되기 이전에 지어진 건축물이며, 이들 중 대부분이 지금까지도 에너지 절감 차원의 리모델링을 거치지 않았다. 다시 말해, 2045 탄소중립목표를 달성하기 위해서는 전국 2,200만개 건물 중 3/4를 리모델링해야 하며, 이는 매일 2,500개의 건물이 새롭게 리모델링되어야 함을 뜻한다.¹²⁾

건립연도에 따른
독일 주택 현황

출처 Statista(2019, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1065559/umfrage/ wohnungen-in-deutschland-nach-baujahr/, 검색일: 2022.08.31.)

건립연도에 따른
독일 주택 현황
_단독 및 공동주택

출처 연방환경청(2019, Wohnen und Sanieren Empirische Wohngebäudedaten seit 2002, p.8)

12) Dena. (2021). https://www.dena.de/themen-projekte/energieeffizienz/gebaeude/bauen-undsanieren (검색일: 2022.08.31.)

독일은 2차 세계대전 이후 단기간에 많은 건축물이 지어졌다. 연방 통계청의 마이크로 센서스 조사 결과에 따르면, 베를린을 제외한 독일 주택의 40% 이상이 1949년에서 1978년 사이에 지어진 것으로 확인되며(2018년 기준), 1979년 단열규정이 도입되기 이전에 지어진 주택의 비율은 68.3%에 달한다. 이는 노후 주택들에 대한 조치의 필요성을 단적으로 보여주는 수치이다. 탄소중립 목표는 신축 건물들의 에너지효율 향상만으로는 달성될 수 없다. 외벽, 지붕 및 최상층, 창호 등 건물 요소별로 이루어지는 리모델링 비율과 비교했을 때 현재 약 1% 대에 그치고 있는 건물 전체에 대한 리모델링 비율을 높이는 일이 시급한 이유이다.

추가단열 및 현대화 비율
① 외벽
② 지붕 및 최상층
③ 건물전체 현대화 비율
④ 창호 현대화 비율

출처 연방환경청. (2018). https://www.umweltbundesamt.de/umweltatlas/bauen-wohnen/verursacher/energetischer-gebaeudezustand/wie-ist-der-stand-der-energetischen(검색일: 2022.08.24.)

독일주택 건축요소별
리모델링 비율

출처 연방환경청. (2018). https://www.umweltbundesamt.de/umweltatlas/bauen-wohnen/verursacher/energetischer-gebaeudezustand/wie-ist-der-stand-der-energetischen(검색일: 2022.08.24.)

리모델링 상태에 따른
난방 에너지 사용량 분포

출처 연방환경청(2019, https://www.umweltbundesamt.de/publikationen/wohnen-sanieren-0, 검색: 2022.08.24.)

2 노후건축물 리모델링 관련 법규

에너지절약법 (EnEG: Energieeinsparungsgesetz)

에너지절약조례 (EnEV: Energieeinsparverordnung)

재생에너지난방법 (EEWärmeG: Erneuerbare-Energien-Waermegesetz)

건물에너지법 (GEG: Gebaeudeenergiegesetz)

건물에너지법(GEG)은 건물에서 가능한 적은 에너지를 사용하도록 장려하는 것을 목적으로 한다. 건물에너지법에서는 법의 취지와 개념, 신축 및 리모델링 시 에너지 관련 요구기준, 냉난방 설비 및 온수설비에 관한 규정, 에너지 인증서의 작성 및 사용, 건물의 재생에너지 사용과 비용지원에 관한 규정, 에너지 관련 의무사항에 대한 규정, 특수건물에 대한 규정 및 벌금 규정에 대한 내용을 담고 있다. 건물에너지법은 2020년 11월 1일부터 발효되었는데, 2023년 1월 1일부터 개정안이 적용될 예정으로, 앞서 언급한 에너지절약법(EnEG), 에너지절약조례(EnEV), 재생에너지난방법(EEWärmeG)은 건물에너지법(GEG)에 병합된다.¹⁴⁾ 개정안에서는 건물의 연간 1차 에너지 요구량 허용치가 이전의 75%에서 55%로 감소하고 에너지 인증서에는 1차 에너지 요구량과 함께 1차 에너지 소비로 인한 건물의 이산화탄소 배출량, 즉 기후 영향을 고려한 정보가 추가된다.

리모델링 시 집주인의 의무

독일은 주택의 소유자가 변경되었을 때, 건물의 에너지인증서에 나와있는 상태가 건물에너지법(GEG)에 따른 기준을 충족시키지 못하는 경우 2년의 기한을 두고 이에 대한 조치를 취할 것을 의무화하고 있다. 특히, 집주인으로서 지켜야 할 중요한 3가지 사항은 적시하고 있다. 먼저, 난방파이프의 단열과 오래된 보일러의 교체이다. 이는 기름과 가스 연료를 사용하는 30년 이상 된 난방시스템에 적용되는 사항으로 1991년 1월 1일 이전에 설치된 보일러는 사용이 불가능하며 1991년 1월 1일 이후에 설치되었더라도 기름 또는 가스 연료를 사용하는 난방시스템은 설치 후 30년이 지나면 더 이상 사용할 수 없도록 규정하고 있다(저온보일러와 콘덴싱 보일러 제외). 다음으로 2002년 2월 1일 이후로 소유권이 변경(상속 포함)된 주택은 난방을 하는 공간의 최상층 천장 또는 지붕에 단열조치를 해야 한다(2002년 이후 소유권 변경이 없는 주택 제외). 마지막으로 2009년부터 외벽의 단열 시공 시 ‘에너지절약조례(EnEV) 2009’ 또는 2020년 11월부터 적용중인 ‘건물에너지법(GEG)’의 기준을 충족시켜야 한다. 이는 주택 외벽의 단열 시공 자체가 의무화된 사항은 아니지만, 단열 시공을 하는 경우에 중장기적으로 충분한 단열기준을 확보할 수 있도록 규정한 것이다.¹⁵⁾ 이러한 의무사항을 준수하지 않았을 경우 벌금은 최대 50,000유로까지 부과된다. 에너지절약조례에 따라 건물의 소유권 변경시 에너지인증서 양도가 의무대상에 해당되며, 건축법 177항에서는 “지자체는 현대화 또는 보수를 통해 제거 가능한 건물의 내·외부 결함이 있는 경우 이의 제거를 명령할 수 있다”라고 명시하고 있다.¹⁶⁾

3 노후건축물 리모델링 관련 지원제도

출처 Energiesparen-im-haushalt(2022, https://www.energiesparen-im-haushalt.de/energie/bauen-und-modernisieren/modernisierung-haus/altbau-sanierung-foerderung.html, 검색일: 2022.09.16.)

효율주택 (Effizienzhaus)

출처 연방환경청(2018, https://www.umweltbundesamt.de/umweltatlas/bauen-wohnen/verursacher/energetischer-gebaeudezustand/wie-ist-der-stand-der-energetischen, 검색일: 2022.08.24.)

에너지효율건축물을 위한 연방기금 (BEG: Bundesfoerderung fuer effiziente Gebaeude)

바덴뷔르템베르크 주 (Baden-Wuerttemberg)의 지원 프로그램

기후보호 플러스 프로그램 (Klimaschutz Plus Programm)

주택의 연속 리모델링 (Serielle Sanierung von Wohngebaeuden)

결론 및 시사점

본 콘텐츠는 건축공간연구원에서 발간한 ‘2022 세계건축 법제동향’의 내용을 바탕으로 제작되었으며, 자세한 내용을 알아보시려면 건축공간연구원을 방문해보세요.