일본에서 “노후건축물”이라는 단어는 ‘구조, 재료, 설비 등의 열화가 진행되어 보안·위생상 위험·유해가 될 우려가 있는 건축물이 구 내진기준에 의해 건축되어(1981년 5월 31일 이전), 내진 진단의 결과 위험성이 높다고 판단되는 건물’을 말한다. 따라서 우리나라와 같은 ‘준공 이후 ~년 이하의 범위’와 같은 기준은 존재하지 않는다. 또한 “노후건축물”, “기존건축물”, “건축물 재고” 또는 “열화된 건축물” 등 여러 용어로 혼용되고 있으며, 이러한 건축물을 개보수하는 일련의 행위를 “리폼” 또는 “리노베이션” 으로 명명하고 있다.

출처 国土交通省 住宅局 住宅生産課(2021, p.3)를 참고하여 연구진 작성

2018년 국토교통성의 주택 재고 현황에 따르면, 배리어프리·에너지절감을 모두 만족하지 못한 2,100만호의 건축물과 내진성능이 부족한 1,300만호의 건축물은 리폼 및 재건축 등의 새로운 대처가 필요하며, 이를 통해 양질의 건축물 공급이 가능할 것으로 보고 있다.

기존 건축물의 개보수 및 수선 현황을 통하여 노후건축물의 리폼 및 리노베이션의 현황을 살펴보면, 매년 활발하게 시행되고 있음을 알 수 있다. 2020년 코로나 바이러스에 의해 리뉴얼의 건수와 수주 금액은 소폭 감소하였지만 2021년부터 다시 반등하고 있어 향후 건축물의 리폼 및 리노베이션 시행 건수는 증가할 것으로 예측된다.

출처 国土交通省.(2016~2021)을 참고하여 연구진 작성

출처 国土交通省.(2016~2021)을 참고하여 연구진 작성

필수적인 대상공사에 대해 한도액 범위 내에서 표준 비용의 10%를 소득세액으로부터 공제하고 있다. 또한 그 외 공사로서 필수공사 전체에 관련된 표준적인 비용 상당액의 동일한 금액까지는 소득세의 5%를 공제한다.

출처 国土交通省 住宅局 住宅生産課(2021, p.23)

플랫35리노베에는 두 가지의 금리플랜이 존재하며 요구되는 리폼 주택의 요건이 상이하다. 플랜A의 경우 금리인하 기간이 당초 10년간이며, 플랜B의 경우는 5년간의 금리인하기간을 가진다. 두 플랜 모두 금리인하의 폭은 차입금으로부터 연 0.5% 인하가 가능하다.

출처 フラット35(2022, https://www.flat35.com/loan/reno/conditions.html, 검색일: 2022.9.10.)를 참고하여 연구진 작성

두 가지 플랜 모두 기존주택의 유지보전에 관한 ① ~ ④ 조치 사항을 실시하고, 조사기관에서는 적합증명조사를 통해 이를 확인하고 있다.

출처 フラット35(2022, https://www.flat35.com/loan/reno/conditions.html, 검색일: 2022.9.10.)를 참고하여 연구진 작성

리폼하자보험은 기존주택에 리폼을 진행할 때 동반되어야 하는 보험으로 리폼사업자를 피보험자로 한다. 리폼사업자는 리폼공사 착공 전 보험을 신청하며, 보험법인은 건축물에 대해 조사를 실시한다. 공사 중 사고가 발생할 경우 보험법인은 하자담보책임을 수행하기 위해 발생하는 비용 또는 손해배상금을 리폼사업자에게 지불한다. 리폼사업자가 도산하거나 폐업 등이 발생할 경우 발주자가 보험법인에 직접 보험금을 청구할 수 있다.

출처 国土交通省 土地·建設産業局建設業課 住宅局住宅生産課住宅瑕疵担保対策室(2013, p.1)

• 기초적 품질이 있는 「안심」
  • 새로운 내진기준에 적합
  • 조사(건물현황조사 등)의 결과, 기존주택매매하자 보험의 조사기준에 적합
• 리폼 공사가 실시된 「깔끔함」
  • 리폼공사에 의해 종래의 기존주택의 「지저분한」 이미지가 없어짐
  • 리폼공사를 실시하지 않는 경우 비용 정보를 포함한 리폼 제안서가 존재
  • 외장, 주요 인테리어, 욕실 및 주방 등 물이 사용되는 공간의 현황 사진을 열람 가능
• 정보가 개시되어 있어 「알기 쉬움」
  • 광고에 점검기록 등의 관리상황이 표시되어 상세정보가 개시되어야 함

출처 国土交通省 住宅局 住宅生産課(2021, p.102)

출처 国土交通省 住宅局 住宅生産課(2021, p.103)를 참고하여 연구진 작성

본 사업의 지원을 받기 위해서는 다음과 같은 요건을 만족해야 한다.

• 점검을 실시하여 유지보전계획 및 이력 작성 필요
• 공사 후 내진성과 노후화 대책이 확보(아래 표의 성능항목, 적합한 기준 및 조건 충족 필요)
• 일상적으로 사용하는 거실 등의 부분이 공사 후 에너지 절감성, 배리어프리성 등 기준 만족
• 대상이 되는 주호의 규모와 대상이 되는 주호의 규모에 적합
• 리폼공사 직전에 점검 실시 (점검에서 지적된 열화대상에 대해서는 리폼 시에 보수를 실시 또는 유지보전계획에 열화대상의 점검·보수 등의 대응 방법과 그 실시기간을 명기)
• 보조대상이 되는 주택과 그 리폼 공사의 내용이 결정되어 있을 것
• 공사 내용이 ‘성능향상 공사’, ‘3세대 동거 대응 개수 공사’ 및 ‘육아세대를 위한 개수공사’ 그리고 ‘방재성, 레질리언스성 향상 개수공사’일 것

출처 長期優良住宅化リフォーム推進事業実施支援室(2022, pp.2-3)를 참고하여 연구진 작성

출처 長期優良住宅化リフォーム推進事業実施支援室(2022, p.3)를 참고하여 연구진 작성

출처 長期優良住宅化リフォーム推進事業実施支援室(2022, pp.3-4)를 참고하여 연구진 작성

보조금은 리폼 공사에 직접 관련된 보조금과 점검 등에 관련된 보조금으로 구성된다. 보조금을 교부받기 위해서는 계약서, 수령서 및 사업실시의 성과(공사결과와 보고서 등)를 서면으로 확인 받아야 한다.

출처 長期優良住宅化リフォーム推進事業実施支援室(2022, pp.5-8)를 참고하여 연구진 작성

노후화가 심각한 오래된 아파트의 재생 여부 검토부터 장수명 주택을 위한 개보수까지 다양한 내용을 지원하는 제도이다. 사업 모델은 2가지로 계획지원형과 공사지원형이 있으며, 공모를 실시하여 전문가로 구성된 심의회 심사를 거쳐 사업대상을 선정한다.

출처 国土交通省 住宅局 住宅生産課(2021, p.90)를 참고하여 연구진 작성

사업 전 준비 단계에 해당하는 계획지원형은 기존 주택의 장수명화를 위하여 필요한 조사·검토 등을 위한 경비를 지원한다.

출처 国土交通省 住宅局 住宅生産課(2021, p.88)를 참고하여 연구진 작성

장수명화를 위한 공사실시 단계에서 지원되는 유형으로 노후화된 아파트의 실질적인 개보수 항목을 지원한다.

출처 国土交通省 住宅局 住宅生産課(2021, p.88)를 참고하여 연구진 작성

• ‘상담 및 대응 업무’로 홈페이지를 보기 쉽게 표시하는 등 소비자가 이용하기 쉬운 환경으로 조성하는 업무와 소비자 상담 대응 절차 등을 매뉴얼화하고 정비하는 일체의 활동
• ‘보험계약’으로 해당공사의 청부인이 상당기간 동안 해당공사의 하자담보책임을 수행하지 않을 경우, 주문자의 청구에 따라 그 하자에 의해 발생한 손해를 보상하는 업무 등

출처 国土交通省 住宅局 住宅生産課(2021, p.77)를 참고하여 연구진 작성

출처 国土交通省 住宅局 住宅生産課(2021, p.78)

출처 国土交通省 住宅局住宅生産課 住宅瑕疵担保対策室(2022, p.4)를 참고하여 연구진 작성

출처 国土交通省 住宅局 住宅生産課(2021, p.107)

출처 国土交通省 住宅局住宅生産課 住宅瑕疵担保対策室(2022, pp.9-11)를 참고하여 연구진 작성

에너지 절감 개보수 공사 관련 보조금은 건설공사 관련 보조금, 에너지 사용량 계측 보조금, 에너지 절약 성능 표시 보조금, 부대 사무비 등으로 구성된다.

출처 既存建築物省エネ化推進事業 募集要領(2022, pp.7-8)를 참고하여 연구진 작성

베리어프리 개보수 공사에 필요한 비용은 에너지 절약 개보수 공사와 함께 진행할 경우에 한정하여 지원된다. 보조금은 베리어프리 개보수와 관련된 공사비 합계의 3분의 1이내 에서 지원하고 있다.

출처 既存建築物省エネ化推進事業 募集要領(2022, pp.7-8)를 참고하여 연구진 작성

다음의 요건을 모두 충족하는 건축물의 에너지 절감 개보수 공사에 한정하여 지원한다.

• 구조체의 에너지절감 개수를 동반
• 개수전과 비교하여 20%이상의 에너지절감 효과가 예상
• 개수 후에 일정의 에너지 절감 성능에 관해 기준 만족
• 개수 후에 내진성 가질 것
• 에너지 절감 성능 표시할 것
• 보조사업자는 프로젝트 완성 후 원칙적으로 2년간의 에너지 소비에 관한 보고와 개수 전의 에너지 소비량 등 그 효과에 대해 알 수 있는 자료 제출에 협력

출처 既存建築物省エネ化推進事業 募集要領(2022, p.4)를 참고하여 연구진 작성

주택 또는 오피스 빌딩에 대한 사업으로 CO2 절약 추진을 위하여 선정된 다음의 사업을 대상으로 한다.

• 주택·건축물의 신축
• 기존 주택·건축물의 개수
• CO2·에너지 절감 관리 시스템 정비
• CO2·에너지 절감 기술에 대한 검증(사회실험·전시 등)

주택과 비주택으로 구분하여 3개의 부문으로 모집한다.

출처 国立研究開発法人建築研究所(2022, p.3)를 참고하여 연구진 작성

• 건축물(비주택) 일반부문

출처 国立研究開発法人建築研究所(2022, pp.13-17)를 참고하여 연구진 작성

• 공동주택/단독주택·일반부문

출처 国立研究開発法人建築研究所(2022, pp.18-24)를 참고하여 연구진 작성

기존건축물의 ZEB*화 지원사업은 레질리언스 강화형 실증사업과 선진적 에너지 절감 건축물 실증사업으로 구성된다. 먼저, 레질리언스 강화형 실증사업은 재해 발생 시 활동 거점이 되는 공공성이 높은 업무용 시설 등에서 정전 시에도 에너지공급이 가능하고, 환기 시설을 통해 감염증 대책을 갖출 수 있도록 지원함을 목적으로 한다. 또한, 선진적 에너지 절감 건축물 실증사업은 ZEB의 보급 확대를 위한 것으로 기존 건물에 ZEB 시스템·설비기기 도입을 지원한다.

출처 環境省 ZEB PORTAL(2022, https://www.env.go.jp/earth/zeb/hojo/, 검색일: 2022.09.11)를 참고하여 연구진 작성

• 보조 대상 설비에 일정 요건을 만족하는 차재형 축전지 등을 더함
• 레질리언스 강화형 기존 건축물: ZEB화 실증사업 재해 발생 시 활동거점이 되는 공공성 높은 업무용 시설에 대해 정전 시에도 에너지 공급이 가능한 레지리언스 강화형 ZEB에 대해 지원함
• 기존 건축물의 ZEB 실현을 위한 선진적 에너지 절약 건축물 실증사업(경제산업성 연계) ZEB의 보급 확대를 위해 기축 ZEB에 기여하는 시스템·설비기기 등의 도입 지원
• 지방 공공단체 소유시설 및 중소규모의 민간업무용 빌딩에 대해서 ZEB의 실현을 도모하는 에너지 및 CO2 절감이 높은 시스템 및 설비기기 등의 도입 지원

사업대상은 3가지 유형으로 먼저, 민간건축물의 CO2 절감 개수 지원 사업은 기존 민간 건축물에서 에너지 절약 개보수를 실시하고, 운용 개선에 참여하는 에너지 절약 체제를 구축하는 사업을 지원한다. 다음으로 임대 빌딩의 CO2 절감 개수 지원 사업은 주인과 세입자가 환경 부하를 저감하는 방안에 관한 계약 및 각서(그린 리스(GL)계약 등)를 체결하고 협력하여 CO2절감을 도모하는 사업이나 층 단위로 CO2 절감을 실시하는 사업을 지원한다. 마지막으로 빈집 등의 CO2절감 개보수 지원 사업은 빈집 등을 업무용 시설로 개보수하는 사업에 대하여 CO2 절감이 높은 설비 기기 도입을 지원한다.

출처 環境省(2022, p.3)를 참고하여 연구진 작성

보조대상: 민간사업자 및 단체, 지방공공단체를 대상

출처 国土交通省(2021, p.8)

• 설비비 : 사업을 실시하기 위해 직접 필요한 설비 및 기기의 구입과 설비의 운반, 조정, 설치에 필요한 비용
• 공사비 : 본 공사에 필요한 재료비, 노무비, 직접경비, 공통가설비 등과 부대공사비, 기계기구비, 측량시험비 등
• 사무비 : 사무에 필요한 공제비, 임금, 여비 등

보조대상은 민간단체로 신축의 경우 연면적 10,000㎡이상, 기존 건축물의 경우 연면적 2,000㎡이상을 지원하며, ZEB 실증에 기여하는 공조, 환기, 조명, 급탕, BEMS장치 등이 대상이다.

출처 環境省(2022, p.1)를 참고하여 연구진 작성

특히, 보조대상 건축물 중 연면적 2,000㎡ 이상의 학교, 집회소, CLT**를 활용한 건축물에 대해서는 우선 지원하고 있다.

• 에너지 절약 성능 표시(BELS등)에 의한 보조 대상 시설물 또는 보조 대상이 되는 건축물의 일부에 대해, ‘ZEB’, Nearly ZEB, ZEB Ready, ZEB Oriented 중 하나의 에너지 절약 성능 평가 인증을 본사업의 사업 완료까지 받아야 함
• 연면적 10,000㎡ 이상에 한해 복수용도 건축물 중 일부 건축용도로 ZEB가 되는 건축물도 신청대상으로 함. 단, 가장 연면적 비율이 높은 건축용도가 ZEB가 되는 것을 조건으로 하며, 보조대상 범위는 해당 건물용도에 한함
• 용도 건축물 전체를 신청할 경우 주요 용도의 채택 범위로 신청함

단독주택은 정액을 보조하며, 집합주택의 경우 2/3 이내(ZEB는 2/3, ZEH는 1/3)에서 보조하고 있다.

출처 一般社団法人環境共創イニシアチブ 事業第2部 ZEB担当(2022, p.1)를 참고하여 연구진 작성

택지건물거래업을 영위하는 자에 대해 면허제도를 도입하고 필요한 규제를 제정함으로써 업무의 적정한 운영과 거래의 공정 확보, 택지건물거래업의 건전한 발달을 촉진하고 매입자 등의 이익 보호와 유통의 원활화를 도모하는 것을 목적으로 한 법률이다.

• 면허 : 유효기간, 신청, 기준, 변경 등의 신고, 무면허·명의대출 금지, 등
• 택지건물거래사 : 업무처리의 원칙, 시험, 결격조항, 등록, 등
• 택지건물거래업자 : 업무처리의 원칙, 종업원의 교육, 계약, 서면교부
• 벌칙 : 무면허사업, 명의대여, 업무정지명령을 위반하여 업무를 영위하는 자 등

지진에 의한 건축물 붕괴 등의 피해로부터 국민의 생명, 신체 및 재산을 보호하기 위하여 건축물의 내진개수 촉진을 위한 조치를 강구함으로써 건축물의 지진에 대한 안전성 향상을 도모하고 공공의 복지 확보에 이바지함을 목적으로 한 법률이다.

고령자, 장애인 등의 이동상 및 시설 이용상의 편리성 및 안전성 향상을 촉진하고, 공공복지 증진에 이바지하는 것을 목적으로 한 법률이다.

장기간에 걸쳐 양호한 상태로 사용하기 위한 조치가 그 구조 및 설비에 관하여 강구된 우량한 주택의 보급을 촉진하기 위하여 기본적인 방침을 정하고 장기우량주택건축 등 계획의 인정, 해당 인정을 받은 주택에 대한 주택성능평가에 관한 조치 및 그 밖의 조치를 강구하여 풍부한 국민생활의 실현과 경제의 지속적이고 건전한 발전에 기여하는 것을 목적으로 하는 법률이다.

건축물 에너지 절감법은 사회경제 정세의 변화에 따라 건축물의 에너지소비량이 현저히 증가하고 있는 점을 감안하여 건축물의 에너지소비성능 향상에 관한 기본방침 수립에 관하여 정하고 일정규모 이상의 건축물의 건축물 에너지소비성능기준에 적합성을 확보하기 위한 조치, 건축물 에너지소비성능 향상계획의 인정 및 그 밖의 조치를 강구함으로써 건축물의 에너지소비성능 향상을 도모하기 위한 법률이다.